Upravljanje Je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Vsaka stavba potrebuje nekoga, da jo vzdržuje in skrbi za njeno delovanje. V interesu vseh lastnikov je, da je stavba dobro vzdrževana, sicer lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražje sanacije. Drugo pa je potreba po delovanju stavbe in organizacije življenja vseh stanovalcev.
VEČSTANOVANJSKA STAVBA: dvo ali več stanovanjske stavbe so samostojne, stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno. Če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je takšna stavba stanovanjsko -poslovna stavba.
SKUPNI DELI: so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli).
Upravljanje zajema vse storitve in ravnanje, ki preprečuje propadanje stavb, stanovanj, okolice hiš in bivalnega okolja v celoti, ter istočasno zagotavlja prijetno bivanje vsem uporabnikom. Med upravljanje sodijo tudi materialna vlaganja, ki jih po zakonu imenujemo vzdrževanje. Seveda ne gre le za vzdrževanje stanovanj, pač pa tudi za vzdrževanje skupnih prostorov, ter delov in naprav v stanovanjski hiši.
Upravljanje je tudi obratovanje stanovanjske hiše. Obratovanje so vse storitve z uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše ter skupnega zemljišča in stroški, ki nastanejo (elektrika, voda, čiščenje, hišnik).
Podjetja morajo biti za to dejavnost usposobljena in registrirana v skladu z veljavnimi predpisi. Nepremičnina je upravniku zaupana na osnovi pogodbe med lastniki in podjetjem za upravljanje. Delo upravnika je skrb in upravljanje stavbe, ki mu je zaupana. Trudi se, da zagotovi pravilno in po možnosti čim boljšo rentabilnost, pri tem pa ohranja vrednost investiranega kapitala in jo po možnosti skuša izboljšati. Upravljanje z nepremičninami zahteva določeno organiziranost in sredstva, ki so proporcionalna vedno večji kompleksnosti te naloge. V podjetje za upravljanje prihajajo in odhajajo pomembni finančni tokovi, vplačila najemnin in dajatev s strani najemnikov, s strani uprave pa plačilo faktur podjetjem, ki so izvajala različna vzdrževalna dela v objektih, plačila zavarovalnih premij, redna vplačila lastnikom, vodenje rezervnega sklada, itd.
Upravnik vzdržuje predvsem skupne prostore lastnikov stavbe, ki jih določa 5. člen Stanovanjskega zakona.
- SKUPNI PROSTORI: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnica za hišnika, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančine in podobno), ter zemljišče na katerim stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.
- SKUPNI GRADBENI ELEMENTI: temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropovi, streha, fasada, dimnik, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.
- SKUPNE INŠTALACIJE, NAPRAVE IN OPREMA ZA POSEBNE NAMENE: notranja, električna, vodovodna, plinovodna in toplotna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.