O nas

O NAS

POSLANSTVO

Naše poslanstvo je, da etažne lastnike z nasveti in pomočjo, poučimo o njihovih pravicah in možnostih, ki jih imajo pri odločanju glede dela v njihovi stavbi in jih ozavestimo, da imajo v rokah popoln nadzor nad upravljanjem njihove stavbe, v primeru nezadovoljstva pa lahko upravnika tudi kadarkoli zamenjajo.

V praksi opažamo pomanjkanje poznavanja pravic lastnikov in možnosti, ki jih imajo pri odločanju o načinu dela v stavbi. Poleg tega da Zakon določa, da mora stavba z dvema etažnima lastnikoma in več kot osem posameznimi deli, imeti upravnika, določa tudi, da je izbira tega izključna pravica etažnih lastnikov. Ti imajo pravico popolnega nadzora nad upravljanjem njihove večstanovanjske stavbe, v primeru nezadovoljstva pa lahko upravnika kadarkoli zamenjajo, z zakonsko določenim trimesečnim odpovednim rokom.

Etažni lastniki večkrat opozarjajo na nepravilnosti v svojih večstanovanjskih stavbah in v nekaterih primerih dosežejo pomembne izboljšave pri upravljanju stavbe. V nekaterih primerih pa želje in predlogi etažnih lastnikov pri upravniku naletijo na gluha ušesa, zato je pomembno, da dobro razmislijo o izbiri podjetja, ki mu bodo zaupali upravljanje njihove stavbe.

Verjamemo, da vam bomo odgovorili na marsikatero vprašanje, ki se vam pojavlja v zvezi z upravljanjem vaše stavbe in vas usmerili kako in na kakšen način izbrati ali zamenjati vašega upravnika večstanovanjskih stavb.

 

Odgovorimo vam na najpogostejša vprašanja

Katere so naloge upravnika večstanovanjske stavbe?

Upravnik ima poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom, naslednja pooblastila:

• zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
• pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
• sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
• poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
• sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
• poda letno poročilo o upravljanju objekta;
• opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.

Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s Stanovanjskim zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Na podlagi Stanovanjskega zakona je pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom.

Kaj pa določitev upravnika v stavbah v katerih upravnik ni obvezen?

Določitev upravnika je skladno z 48. členom Stanovanjskega zakona (SZ-1) obvezna le za stavbo, ki ma več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. V večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po zakonodaji sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.

O določitvi upravnika v primeru, ko po določilih SPZ  in SZ-1 le-ta ni potreben, je po Stvarnopravnem zakoniku kateri je v veljavi od 01.01.2003, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (100% soglasje). Posledično sta v tem  primeru za določitev upravnika potrebni dve odločitvi etažnih lastnikov:

• odločitev etažnih lastnikov, da bodo imeli  upravnika (100 % soglasje),
• odločitev za konkretnega upravnika (več kot 50 % soglasje).

Ko je odločitev o upravniku sprejeta in ko je izbran konkreten upravnik za večstanovanjsko stavbo z osmimi ali manj deli, veljajo v zvezi z upravljanjem stavbe vse določbe iz SZ-1 in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, kot sicer veljajo za večstanovanjske stavbe, kjer se upravnika določa z večinskim soglasjem. V nadaljevanju se izbranemu upravniku Pogodba o opravljanju upravniških storitev odpove z večinskim soglasjem po solastniških  deležih (več kot 50 % soglasje).

Kako poteka odločanje s podpisovanjem listine?

Stanovanjski zakon ZS-1 v 35. členu določa, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

S podpisovanjem listine se lahko odloča na dva načina: tako, da en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali da vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine.

Postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi upravnik, nadzorni odbor, eden ali več lastnikov. Tisti, ki je postopek vodil, mora upravniku vročiti listine, na podlagi katerih upravnik ugotovi rezultat glasovanja, ki ga objavi na oglasni deski in pošlje lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje navedbo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen. V stavbah, v katerih upravnik ni imenovan, objavi rezultat glasovanja tisti, ki je postopek vodil.

 

Ali se lahko glasuje o predlaganemu sklepu tudi v imenu družinskega člana, solastnika posameznega dela stavbe?

V primeru solastništva posameznega dela stavbe, se pri odločanju šteje, da vsak solastnik odloča le v višini svojega solastniškega deleža. Lastnik ali solastnik lahko za odločanje pisno pooblasti drugo osebo. Pooblastilo je lahko dano trajno ali za posamezno odločanje. V primeru trajnega pooblastila, mora biti le-to notarsko overjeno.

 

Ali lahko najemnik odloča v imenu etažnega lastnika?

Če lastnik svoj posamezni del odda v najem, lahko v skladu s 24. členom Stanovanjskega zakona z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na najemnika. V razmerju do drugih etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe nastopa najemnik kot zastopnik etažnega lastnika, ki odda posamezni del v najem, če ga etažni lastnik za to izrecno pooblasti in o tem obvesti upravnika.

Kako poteka glasovanje na ponovljenem zboru?

V kolikor fizični zbor lastnikov ni sklepčen, lahko skladno z 10. členom Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, prisotni z večino prisotnih po solastniških deležih odločijo o sklicu ponovljenega zbora. Upravnik mora posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora. Ponovni zbor se lahko izvede šele po preteku tega roka. Na ponovljenem zboru se lahko veljavno glasuje le o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje, in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

Je možno na ponovljenem zboru odločiti o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev?

Na ponovljenem zboru se lahko odloči večina prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih, da se upravniku odpove pogodba o upravljanju. V tem primeru pa mora biti sam sklep o odpovedi pogodbe o upravljanju podpisan z večino etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

Kdo mora plačati obratovalne stroške, najemnik ali lastnik?

V kolikor gre za najemno razmerje, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, v kolikor najemna pogodba ne določa drugače, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. V skladu z določili 30. člena SZ-1 so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojim solastniškim deležem, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe.

 

Kako se določi število uporabnikov posamezne enote?

Za uporabnike posamezne enote se štejejo osebe, ki jo dejansko uporabljajo. Za dejanskega uporabnika posamezne enote se šteje oseba, ki enoto uporablja vsaj 15 dni v mesecu. Če je posamezna enota prazna ali se uporablja občasno, manj kot 15 dni v mesecu, se šteje, da jo uporablja en uporabnik.

V skladu z določbami Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb so stroški, ki se delijo glede na število uporabnikov posamezne enote stroški porabe vode in kanalščine, če ni individualnih merilnih naprav, stroški skupne porabe elektrike, stroški odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški, stroški čiščenja skupnih prostorov in stroški čiščenja kanalizacije ter odmašitve kanalizacijskih cevi in praznjenja septičnih jam.

 

Kakšne so obveznosti etažnega lastnika glede sporočanja podatkov o številu uporabnikov stanovanjske enote?

Etažni lastnik posamezne stanovanjske enote ali najemnik le-te, mora upravniku sporočiti podatke o številu uporabnikov enote. Podatki se sporočajo na obrazcu, ki je priloga Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Upravnik na podlagi prejetih sporočil o uporabnikih posameznih enot sestavi seznam posameznih enot s številom uporabnikov, na katerem ne sme biti navedb osebnih podatkov, in ga obesi na oglasni deski. Uporabnik, ki prebiva v stavbi lahko pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje.

 

Ali je dolžan lastnik stanovanja obvestiti upravnika o sklenitvi najemne pogodbe?

Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik. V kolikor tega ne stori, je sankcioniran skladno s 169. členom stanovanjskega zakona.

 

Lahko lastniki vplivajo na oblikovanje načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe?

Seveda, etažni lastniki skladno s 26. členom stanovanjskega zakona, na predlog upravnika sprejmejo načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ petih let, s ciljem zagotavljanja vzdrževanja večstanovanjske stavbe. V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za  posel rednega upravljanja. Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja. Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

 

Kako je določena višina prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad?

Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka. Skladno z 2. členom tega pravilnika so merila za določitev prispevka površina posameznega dela, starost in rekonstrukcija nepremičnine. Nepremičnino se na podlagi ugotovljene starosti skladno s 4. in 7. členom pravilnika uvrsti v enega od naslednjih starostnih razredov:

Starostni razred	EUR/m2
do 10 let	0
nad 10 do 30 let	0,20
nad 30 do 60 let	0,25
nad 60 let	0,30

Kako mora upravnik voditi sredstva računa rezervnega sklada?

Kot določa Stanovanjski zakon v 42. členu, mora upravnik zagotoviti vodenje vseh vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad na posebnem transakcijskem računu. Upravnik mora sredstva voditi na posebnem (fiduciarnem) transakcijskem računu. V kolikor upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo. Še bolje je, da upravnik sredstva za posamezni objekt vodi na posebnem transakcijskem računu, odprtem namensko samo za ta objekt. Premoženje rezervnega sklada varuje 45. člen Stanovanjskega zakona, ki pravi, da le to ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

 

 

 

Viri:

• Stanovanjski zakon SZ-1
• Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb
• Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Uradni list RS, št. 61/16 z dne 23. 9. 2016),
• Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Uradni list RS, št. 11 z dne 6. 2. 2004),
• Portal Ministrstva za okolje in prostor